Como funciona o sistema Price
Na Tabela Price — também chamada de sistema francês de amortização — a parcela é fixa do primeiro ao último mês. O que muda é a composição interna dela: no começo, a maior parte é juros e uma fatia pequena amortiza a dívida; com o tempo essa proporção se inverte.
A consequência prática pega muita gente de surpresa. Num financiamento imobiliário de 30 anos, depois de cinco anos pagando em dia, o saldo devedor caiu talvez 10%. Isso não é erro do banco: é o desenho do sistema. A parcela fixa exige que os juros do saldo alto do início sejam pagos primeiro.
Como funciona o sistema SAC
No SAC (Sistema de Amortização Constante), quem é fixa é a amortização: o valor financiado dividido pelo número de parcelas. Os juros são calculados sobre o saldo devedor daquele mês, e como o saldo cai de forma linear, os juros caem junto. Resultado: a parcela começa alta e diminui todo mês.
Num contrato de 30 anos, a última parcela do SAC costuma ser menos da metade da primeira. Em compensação, a primeira parcela é tipicamente 25% a 35% maior que a da Price — e é ela que o banco usa para checar se você cabe no limite de comprometimento de renda.
Price × SAC: qual paga menos juros
Mantidos a mesma taxa e o mesmo prazo, o SAC paga menos juros no total. A razão é aritmética, não comercial: como o saldo devedor cai mais rápido, os juros incidem sobre uma base menor a cada mês. Em contratos longos, a diferença chega facilmente a dezenas de milhares de reais.
A comparação acima mostra isso com os seus números. Só vale a ressalva: comparar Price e SAC com prazos diferentes não faz sentido. Se você alonga o prazo do SAC para igualar a parcela da Price, a vantagem em juros encolhe bastante. O artigo Tabela Price ou SAC: qual custa menos detalha essa diferença de mais de R$ 170 mil e por que o banco quase sempre oferece a Price.
Quando cada sistema faz mais sentido
Price funciona melhor para quem tem orçamento apertado hoje mas expectativa de renda estável, para quem valoriza previsibilidade (a parcela nominal nunca muda) e para contratos curtos, em que a diferença de juros é pequena.
SAC é melhor para quem consegue absorver a parcela inicial mais alta, para quem pretende quitar ou amortizar antecipadamente (o saldo devedor cai mais rápido, então o valor para quitar é menor a qualquer momento) e para prazos longos.
Existe ainda o SACRE, um híbrido usado por alguns bancos, em que a parcela é recalculada periodicamente. Ele começa parecido com o SAC e converge para um comportamento intermediário.
O que a simulação não inclui
Esta ferramenta calcula apenas o efeito dos juros. Num financiamento imobiliário real, ainda entram na parcela:
- MIP (seguro de morte e invalidez permanente) — varia com a idade do comprador e pode pesar bastante depois dos 50 anos;
- DFI (seguro de danos físicos ao imóvel) — proporcional ao valor de avaliação;
- Taxa de administração mensal — em geral entre R$ 25 e R$ 30;
- Correção monetária — contratos indexados à TR ou ao IPCA têm o saldo devedor corrigido, o que altera todas as parcelas futuras.
Some tudo isso e você chega ao CET, o Custo Efetivo Total. É o único número que permite comparar propostas de bancos diferentes de forma honesta — a taxa de juros isolada não permite.
Amortizar prazo ou parcela?
Sempre que sobrar dinheiro, amortizar antecipadamente é uma das melhores decisões financeiras disponíveis: você "rende" exatamente a taxa do seu financiamento, sem risco e sem imposto. A escolha entre reduzir prazo ou reduzir parcela depende do objetivo.
Reduzir o prazo economiza mais juros, porque corta as parcelas do fim do contrato. Reduzir a parcela melhora o fluxo de caixa imediato. Se o objetivo é pagar menos no total, prazo; se é aliviar o orçamento agora, parcela. O banco é obrigado a oferecer as duas opções.
Exemplo prático
Um imóvel de R$ 300 mil com R$ 60 mil de entrada, financiando R$ 240 mil a 10,5% ao ano em 30 anos:
- Price: parcela de aproximadamente R$ 2.150, fixa, e algo em torno de R$ 534 mil de juros ao longo do contrato.
- SAC: primeira parcela de cerca de R$ 2.673, última perto de R$ 672, com aproximadamente R$ 361 mil de juros.
A diferença passa de R$ 170 mil — mais da metade do valor do imóvel. Vale rodar a simulação com os números da sua proposta antes de assinar qualquer coisa.